Tuesday 29 April 2014

马建屋之股东大会(MBSB 1171)

有人说马年,马是太岁年,也属于犯太岁,有个马字的也不怎么好,所以马来西亚的确不怎么一帆风顺。那么马建屋今年的运气是如何呢?小妹只是开个玩笑,自己其实并不是一个迷信的人。

星期二(22日)和一位友人一起出席了马建屋今年的股东大会。这次是在SIME Darby Convention Centre 举行,由于很靠近雨文办公室,十五分钟就到达了目的地。出席的股东意想不到的多,主办单位也准备不足够的Door Gift,所以我们都没有领取到现场的Door Gift。

出席的股东,多数是年长的一群,令笔者也有点感觉到,怎么自己也好像退休了。一进到会场,全部董事已经排排坐,准备就绪,十点很准时开始了。马建屋总裁兼总执行长拿督阿末再尼就开始他的致词。首先, 就带出这几年来的成绩,都取得了不错的成绩,公司有了一定的稳定增长。今年马建屋的目标是拓展商业贷款,目前还是继续迈向提升成为全方位银行为目标。这类的消息,很多报道都写了。笔者比较想提到的是在场的股东的疑问。

将近全部股东的发问都在围绕在三个问题,公司的烂账、股息再投资计划和银行执照。

公司烂账
马建屋怎么定义烂账?注销了就没去跟进吗?烂账的贷款人是谁?等等的问题。
管理层回答说,目前公司并没有注销这些不良贷款,这只是账目上的调整。就好像银行里的信用卡,只要三个月没还账,就会做出账目上调整,这只是一个很正常的做法。调整后,公司的债务管理员依然会跟进顾客的状况。目前有三笔比较大资金的不良贷款,其中一项也在做着债务重组。

股息再投资计划
有几位股东很不满意此项计划。对其中一位发问的股东来说,这个计划根本就有损小股东们的利益。股东们每一次必须缴付十块钱马币的印花税票,又必须寄出去,很费时费力。如果没有认购这项计划,股份接着也会变少。拿督回答说,再投资计划是为了增强资本比例,资本对金融机构来说的重要性占据很大的。

银行执照
几时提升成为银行?银行的发展会比现好吗?
目前没有一个日期限制,公司的步伐明确,走向成为银行的目标。成为银行之后,马建屋就可以推出更多的金融产品,分散并减少风险。

其他问题包括RGPT会否影响到马建屋的盈利,派息政策等等。

拿督阿末再尼就表示,政府应该会持续RGPT多几年,原因是在短期内看不见这个政策的效果。无论如何,也不能确定一定会影响到业绩,目前房地产还是很旺盛。

这篇文章在前几天其实写到一半,停了好几天,原本想丢去垃圾桶了。可是想想答应过朋友回来做分享,就要履行承诺。当我编辑回时,也有些东西不太记得了。最近雨文确实比较忙一些,很多时候真的没什么时间,如果有些朋友的信息我并没回到,希望能够体谅。








Tuesday 22 April 2014

浅谈侨丰地产(OSKPROP)

侨丰地产(OSKPROP)成立于1997年。在1999年11月17日,侨丰控股(OSK)向一家上市公司-TCL Premier Holdings Berhad提出献购。这间控股公司的主要业务来自于一间证券公司,OCBC Securities (Melaka) Sdn Bhd。在2011年11月21日,这项收购计划也顺利的完成。当时,侨丰在完成这个收购后,就把90%侨丰地产股份从侨丰控股抛售在这间公司,也把它作为核心业务,从金融行业转换成地产业,并且改名为侨丰地产。


侨丰地产一直以来都由丹斯里黄宗华(图中左二)和弟弟黄宗金领军。在2007年,黄宗华一度以退休为由辞呈董事一职。过后女儿黄依清也担任非独立非执行董事。直到2013年,黄宗华才重新接手回董事一职。同时,在2013年的10月9日,现年29岁幼子黄祖星(图中左一)也被委任成为执行董事。


侨丰地产的盈利处于不断的上升趋势,这几年的销售更是积极。2013全年销售额从2012年的RM592mil 飙升到 RM812mil,增长37%。而营业额则由RM215.6mil 激增至 RM455.7mil, 上涨了1.11倍。未入账的销售额更突破了RM1.1bil 的亮眼成绩。

目前还在进行的项目:

犹记在2012年侨丰曾和大马Groupon联手合作,共同推广位于赛城的Paragon Sofo。Paragon Sofo套房位于该公司在赛城的Pan'gaea混合发展计划内。雨文不知道这个销售手法的推动力帮助有几大,但至少当时我看到这个广告时,印象十分的深刻,记忆里应该是第一间在Groupon里,推广房地产的业务。可想,这个公司的确很认真地以多个轨道来推广各个项目。


侨丰没有特别的派息政策。虽然如此,2013年全年派息达到10仙。若维持去年的派息,以目前的价格,周息率也有5.2%,还蛮具有吸引力。2012和2011年全年派息有7.5仙,以当时的价位,周息率维持大约6-7%。
在各项发展项目之中,最引人瞩目的莫过于早期在2007年,侨丰地产向联合机构(LienHoe)以7500万零吉收购位于白沙罗再也的Atria 商场。当时,Atria 商场的市值是7900万零吉,出租率只有51.89%。由于联合机构当时因为拖欠安联银行的债务,不幸也陷入了PN1的困境,所以就以低于市价的价钱把Atria商场抛售给侨丰产业。


Atria购物商城的重建计划预计今年年尾会完成。这项发展总值10亿零吉。这是一个综合性的发展,包括重建一栋购物中心,和两栋建有大概400各单位的多用途小型办公室(SOFO)。办公室已经全部完成出售,购物中心将会以租金为未来带入固定收入。这个发展的承包商也是大有来头,他们是北京城建集团(马)私人有限公司,曾经是北京奥运体育馆(俗称「鸟巢」)、北京首都国际机场和伊朗捷运等工程的承包商。这项承包合约总值RM228mil。



简单的预计这个发展会带来多少的利润。当初和联合机构以RM 75mil 收购,在年报里记载着NBV是 RM166.7 mil,承保建筑费一共大约RM 230 mil,GDV总值 RM 1 bil。

1bil - 166.7mil - 230mil=  603.3 mil
除去25%税务,预算大约带来 RM450mil的净利润。这是一个很客观的数字。

Shares Issued: 243,706,360 (18/4/14)


450,000,000/ 243,706,360 = RM 1.84

单单这项计划想象带来的数字是非常无敌可观。不过,真实的profit margin 也许没有这么高,这只是按照一些基本的资料粗略的预算。




其实当年侨丰购买了Atria商场之后,公司股价并没有一路顺风顺水。在2007年提出了第二次的附加股计划,当时的附加股,认购价为RM1。之后在遇上经济风暴,股价曾经一度重挫到两毛钱。随着经济好转,在2011年,丹斯里向股东提出了献购,以87仙向持有的股东购买。虽然这个价钱并不怎样吸引,由于股价长期都在横盘,当时也获得了不少股东接受这个献购。丹斯里的股份也从26%累积到了68.3%。当初如果不小心接受献购的股东,难免看到今日的股价必定会很痛心。

最近大股东的动作会令人联想到私有化的动作,加上非常可观的未来收入,真的会令人很怀疑。无论如何,雨文只是纯粹预测,并不提供任何买卖的建议,须知道今日的价钱已处于历史新高,任何决定必须【买卖自负】。




Saturday 12 April 2014

马航还可以买吗?

上个星期,有一位朋友发布了一则大众银行印在年报光碟包装里的一篇文章。文章里提到在五年前,以RM8.85买入一千股大众银行,直至2013年,一共会收到RM 2735的股息和总值RM 20,234 的股票,每一年平均回酬达到21%,而五年里一共获得159.5%的高回酬。

无论是冷眼的书籍还是klse.8k里都有提及累似的文章,长期持有一些蓝筹股,都会有很惊人的回报。今天,笔者暂时想要以另一个方式聊一聊,由于很多人对马航都特别有兴趣,那我也很好奇,如果五年前有一千股马航,如今的回酬是什么东西?





今天是 2014年的4月13日,回到五年前,2009年4月,马航的价钱大约是RM 3.16,(暂时忽略水钱)当初买入1000股总值RM 3160。接着在2007年马航发起第一次附加股之后,在2010年也发起了第二次的附加股。


2010年,为了融资购买飞机和部分的开销,马航就向股东们推出附加股,认购价为RM 1.60并且以一配一方式认购。那么,当初拥有的一千股,也将以RM 1600去认购附加股,最终持有两千股。而之前投资在马航的股票数额,也从RM 3160增加RM 1600,一共投资了RM 4760。


在2012年末季马航成功转亏为盈,虽然全年依然亏损4亿3千万,但比起2011年净亏损25亿2千万明显有进步。而乘着这个良好时机,加上一连串的重组计划,在2013年的5月,马航也发出了第三次的附加股计划,这一次以一股配四个附加股的方式认购每一股23仙。

之前拥有的2000股,也将以23仙的价位认购8000个附加股。假设这一次也认购全部所分配的附加股,那么就要补充RM 0.23 x 8000 = RM 1840,最终也一共持有十千股马航。

在这五年里,投资的数额增加至 RM 4760 + RM 1840 = RM 6600。 今日股价收盘于 21.5仙,那么十千股也相等于 RM 2150。一共亏损RM 4450,或是亏损 67.4%。

还是很多人会说,现在很便宜,很容易就会炒上去。可惜想想,当初的一千股,也翻了到十千股,股本短短时期也增加了十倍,还容易炒上去吗?

当有人说想买马航时,我就会建议说不如买亚航,如果要选择航空股,可是得到的反应是:亚航那么贵,两块多,马航很便宜,才两毛多。这是投资者常犯的错,用股价来定位这个公司便宜和昂贵。

今天的分享,主要是太多人都喜欢问这个问题,就是马航可以买吗?很多人口中的政府不会令马航倒,这也许是有他的道理,马航牵涉太广,国库(Khazanah)又是最大股东,也许不会倒闭。两天前,中国报 的一篇报道有透入,随着各种利空消息,马航预计明年会在筹募另一项附加股计划。笔者始终认为文章可以发挥杠杆作用,所以一次性在这里探讨,而可不可以买,这个答案留给读这篇文章的读者们。

Friday 4 April 2014

马化控股资本(MPHBCAP, 5237) (3)


昨天一早,就收到同事在公司的群组里发了以上那张图。前日有项重大的会议,关于石油提炼及石化综合发展(RAPID)的计划。在这项会议开跑的当儿,除了石油公司在这几天有动作之外,这几天MPHBCAP也稍有动静了。我还在猜想,保险业成功脱售?还是之前的土地是不是完成了?到底是忽略了什么。看了以上的图表,才发现MPHBCAP在边佳兰也有片面积总共1803英亩的种植地。


(UOB Research 提供)

根据UOB的分析指出,这片地的账面值是以RM0.82 psf 计算。MPHBCAP之前其实是拥有面积高达4644英亩的土地,却在2012年10月强制脱售2800英亩给州政府。当时是以RM0.93 psf 的价格售出。因此,这项计划应该有利于MPHBCAP在之前提出调整回购价的诉讼。



从MPHBCAP 的招股书里看到,他在边佳兰,一共有1803.2英亩,市值评估是马币七千四百九十六万。

一英亩= 43,560 sq ft,那么算一算MPHBCAP一平方尺值多少钱。

1803.2 英亩 = 78,547,492 sq ft
78,547,492 sq ft = RM74,965,000
1 sq ft = RM 0.9544

招股书里的边佳兰地皮是以RM 0.9544计算。那么,我比较有兴趣的是,那里的地到底是不是那么便宜。


既然上面的图有IJMLAND,所以我就翻翻IJMLAND的比较一下。
IJMLAND 拥有 51,101,988 平方尺,估值为一亿两千八二十万。

51,101,988 sq ft = RM 128,209,000
1 sq ft = RM 2.5089

这个价钱相差太远。也许会有一些因素,可是这两个公司的市值未免太离谱远了,我相信这也是严重被低估的。再说,RAPID的计划一旦进行,相信这个区域的地皮也会逐渐增长,在未来绝对是有利于MPHBCAP的。

回答一些读者的疑问:
MPHBCAP ROE 很低,PE也很高,不会影响公司吗?

回答:
MPHBCAP上市还不到一年,目前的盈利可说是很低,只是单单依赖着保险方面的盈利。公司进行分拆后,进行了一连串的重组计划。

这间公司拥有很多资产,在重组的过程里,公司会兑现一部分的资产,像是之前提及的槟城脱售土地,预计今年第三季会进账。

保险业方面,由于要符合新的条例,为了维持公司里保险业以外的业务,公司也一定会抛售部分MPIB的股份。

加上在2011年签署和BRDB的三项房产投资,预计今年年尾将要推出。

另一个催化剂,也许就是U-Mobile的上市,虽然目前还是个未知数。这些种种的因素,我相信一旦进行当中,MPHBCAP的资产将会更具吸引力。

这里并不符上任何买卖建议,须知道买卖自负哦!